Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yeni olsa bile emsal kira bedelinin çok altında kalan ücret için bazı şartlarda 5 yılın dolması beklenmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
Karara konu olayda, İstanbul'daki iş yerini 2005'te kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021'de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal bedellerin çok altında kaldığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
YEREL MAHKEME 5 YIL ŞARTINI GEREKÇE GÖSTERDİ
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğine dikkati çekti.
Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin "hak ve nesafete" göre belirlenemeyeceğine karar verdi. Mahkeme, kira sözleşmesindeki artış şartının uygulanması gerektiğine hükmetti.
Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince reddedildi.
YARGITAY KARARI BOZDU
Davacı, kiracının taşınmazı 2005'ten beri kullandığını belirterek kararı temyiz etti.
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Daire, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve mevcut kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının ayrıntılı şekilde araştırılması gerektiğine hükmetti.
"HER ZAMAN DAVA AÇILABİLİR"
Kararda, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin düzenlendiği hatırlatıldı.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde, yeni dönem sona ermeden açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği belirtildi.
5 YIL ŞARTINDA SÖZLEŞMENİN BAŞLANGICI ÖNEMLİ
Yargıtay kararında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve ilgili yasal ölçütlerin dikkate alınması gerektiği ifade edildi.
Daire, yenilenen sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihine göre geçen sürenin dikkate alınması gerektiğine işaret etti.
Kararda, "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir." değerlendirmesine yer verildi.
KİRA BEDELİ İÇİN EK RAPOR İSTENDİ
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin 2018 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte belirlenen kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiğine karar verdi.
Bu kapsamda bilirkişi heyetinden ek rapor alınması, o tarihte ödenen kira bedellerinin değerlendirilmesi ve yeni sözleşmeyle belirlenen bedelin rayiç değere uygun olup olmadığının tespit edilmesi gerektiği belirtildi.
Kira bedelinin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde endeks üzerinden artış yapılması, uygun olmadığının tespit edilmesi durumunda ise kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği kaydedildi.
Yargıtay, eksik araştırma ve incelemeyle verilen yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozdu.
