2026 yılıyla birlikte gayrimenkul piyasasında önemli değişiklikler yürürlüğe girdi. Artık konut satışları gerçek piyasa değeri üzerinden beyan ediliyor ve tapu harçları satış tutarının yüzde 4’ü üzerinden hesaplanıyor. Önceki düşük rayiç bedel uygulaması sona ererken, tapu maliyetleri yükseldi.
MÜLK SAHİPLERİ İÇİN YENİ DÜZENLEME
Şubat ayında, bu sistemi destekleyen yeni bir düzenleme daha hayata geçiyor. Konutunu satılığa çıkaran mülk sahipleri için “e-devlet üzerinden resmi yetki verme zorunluluğu” başlayacak. Emlakçılar, bu yetkiyi almadan mülkü pazarlama süreçlerine geçemeyecek ve o mülke dair “satılık” duyurusu ilan mecralarında yer alamayacak.
GERÇEK SATIŞ BEDELİ İLE TAPU BEYANI ARASINDAKİ FARK
İstanbul Anadolu yakasında faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul’ün Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, yaptığı açıklamada, “Uzun yıllardır tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığı, kısa vadede alıcı ve satıcıya cazip gibi görünse de orta ve uzun vadede ciddi vergi ve hukuki riskler barındırıyor. Türkiye Gazetesi'nin haberine göre gerçek satış bedeli ile tapu beyanı arasındaki fark, ileride yapılacak bir denetimde hem alıcıyı hem satıcıyı zor durumda bırakabiliyor. Ayrıca bu durum, ülke genelinde konut fiyat istatistiklerinin sağlıklı oluşmasını da engelliyor. Şeffaf tapu beyanı, sadece vergi meselesi değil; piyasanın doğru okunabilmesi için de kritik bir unsur” dedi.
YETKİSİZ VERİLEN SATILIK İLANLAR
Selçuk Hiçdurmaz, yetkisiz verilen satılık ilanların fiyat karmaşası ve bilgi kirliliği yarattığını, aynı konutun farklı fiyatlarla ilan edilmesinin alıcıyı güvensizliğe ittiğini ve satıcıyı gerçek değerinden uzaklaştırdığını belirtti. Yetki belgesi zorunluluğunun amacı ise piyasayı kısıtlamak değil, düzenlemek ve şeffaflığı sağlamak.
Selçuk Hiçdurmaz, elektronik ilan doğrulamasıyla konut ilanlarının tapu kayıtlarıyla entegre edileceğini, bunun da kayıt dışı emlakçılık, sahte ilan ve kaparo dolandırıcılığını azaltacağını söyledi. Ayrıca geçmişte düşük rayiç bedellerle tapu harcının ciddi şekilde düşürülebildiğini, yeni dönemde bankaların sürece dahil olmasıyla bu uygulamaların sona ereceğini ve yüksek tutarlar nedeniyle tapu harcının %2 alıcı – %2 satıcı şeklinde paylaşılmasının daha yaygın hâle gelebileceğini ifade etti.
Ortalama tapu masrafları şöyle:
Bu arada İstanbul’da konut piyasasının en hareketli ilçelerine bakıldığında; aralık 2025 itibarıyla Endeksa verilerine göre “daire” nitelikli 2+1 evlerin ortalama fiyatları ve bu fiyatlara karşılık gelebilecek (döner sermaye bedeli hariç) ortalama tapu masrafları şu şekilde;
-Sarıyer: 17 milyon 424 bin TL (696 bin 960 TL)
-Kadıköy: 13 milyon 315 bin 10 TL (532 bin 600 TL)
-Beşiktaş: 12 milyon 247 bin 20 TL (489 bin 880 TL)
-Bakırköy: 9 milyon 188 bin 685 TL (367 bin 547 TL)
-Üsküdar: 6 milyon 942 bin 712 TL (277 bin 708 TL)
-Ataşehir: 6 milyon 337 bin 530 TL (253 bin 501 TL)
-Ümraniye: 5 milyon 913 bin 720 TL (236 bin 548 TL)
-Başakşehir: 5 milyon 665 bin 282 TL (226 bin 611 TL)
-Eyüpsultan: 5 milyon 555 bin 727 TL (222 bin 229 TL)
-Çekmeköy: 5 milyon 211 bin 450 TL (208 bin 458 TL)
-Pendik: 5 milyon 107 bin 739 TL (204 bin 309 TL)
-Tuzla: 4 milyon 711.980 TL (188 bin 479 TL)
-Sancaktepe: 4 milyon 592 bin 340 TL (183 bin 693 TL)
-Beylikdüzü: 4 milyon 316 bin 400 TL (172 bin 656 TL)
-Küçükçekmece: 4 milyon 270 bin 230 TL (170 bin 809 TL)
-Avcılar: 4 milyon 178 bin 5 TL (167 bin 120 TL)
-Esenyurt: 2 milyon 695 bin 980 TL (107 bin 839 TL)
